🏠 부동산 직거래 시 유의사항 – 계약부터 사기 방지까지 꼼꼼 가이드
최근 몇 년 사이, 당근마켓, 번개장터, 카페 등을 통한 부동산 직거래가 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 중개 수수료(일명 복비)를 아낄 수 있다는 장점과 함께 간편한 소통 방식으로 많은 분들이 관심을 가지지만, 법적 리스크와 허위매물로 인한 피해도 만만치 않다는 사실, 알고 계셨나요?
이 글에서는 부동산 직거래 시 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 유의사항을 상세하게 설명드릴게요.
✅ 1. 등기부등본 확인은 무조건 필수
부동산 직거래의 첫걸음은 ‘등기부등본’ 확인입니다.
- 등기부등본이란?
부동산의 소유자 정보, 근저당권, 가압류, 임차권 등 모든 법적 상태가 기재된 공적 문서입니다. - 확인 방법:
정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 1,200원에 발급 가능. - 체크포인트:
- 실제 매도인과 등기부 소유자가 동일한가?
- 근저당이나 가압류가 잡혀 있진 않은가?
- 전세권, 임차권 설정 여부 확인.
💡 Tip: 간혹 “남편 명의인데 제가 거래 담당해요”라는 경우, 반드시 위임장과 신분증 확인이 필요합니다. 사기일 수 있어요!
✅ 2. 현장 실물 매물 직접 확인
직거래 플랫폼에서는 사진만 보고 계약을 결정하는 경우도 많지만, 현장 방문은 반드시 해야 합니다.
- 주소가 맞는지,
- 사진과 실물 상태가 동일한지,
- 인근 소음, 일조권, 진입도로 상태까지 직접 체크해야 하며,
- 인테리어나 가전이 포함된다고 했을 때는 계약서에 정확히 명시해야 합니다.
💡Tip: 가급적 두 명 이상이 동행하여, 사진/동영상으로 기록해두세요. 분쟁 시 증거로 유리합니다.
✅ 3. 계약서 작성은 공인 표준서식 + 특약 명기
직거래 시에도 계약서는 절대 간단하게 넘기면 안 됩니다.
- 국토교통부 표준계약서 양식 사용 권장
(전세/매매/월세 별로 양식이 다름) - 주요 기재사항:
- 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금
- 납부일자와 방법
- 등기이전 및 소유권 이전 조건
- 세금 및 취득비용 부담 주체
- 위약금 조항
- 특약사항 필수 기입: 예: 냉장고/에어컨 포함, 수도누수 수리 후 인도, 잔금일에 이사 가능 등
💡Tip: 특약을 구두로만 정하고 계약서에 안 쓰는 경우, 법적 분쟁 시 인정받기 어렵습니다.
✅ 4. 거래 대금은 반드시 ‘통장 이체’로
직거래에서는 간혹 “현금으로 줄게요”, “계좌 빌려 드릴게요” 하는 경우가 있는데, 절대 피해야 합니다.
- 모든 거래는 본인 명의 계좌 간 송금이 원칙
- 이체 내역, 계약서, 통장 사본 등은 반드시 보관
- 대금은 잔금까지 **3회 분할(계약금–중도금–잔금)**로 처리하세요
💡Tip: 가급적 부동산 전용 에스크로 서비스를 이용하면 더 안전합니다.
✅ 5. 계약 해지 및 위약금 조건 명확히 설정
사소한 오해나 일정 변경으로 계약이 파기될 수 있습니다. 이럴 때를 대비해 반드시 위약금 조건을 명시해야 합니다.
- 예: 계약금의 10% 위약금 발생
- 매도인 측 사유 시 계약금의 두 배 반환
- 잔금 미이행 시 책임 소재 명시
💡Tip: 양측 서명 외에도 ‘날짜, 장소, 신분증 사본’ 등을 함께 보관하면 추후 법적 분쟁 시 매우 유리합니다.
✅ 6. 확정일자 및 전입신고는 잊지 말기
전세나 월세 계약의 경우, 확정일자와 전입신고는 세입자의 권리를 보장받는 핵심 절차입니다.
- 확정일자: 계약서를 들고 읍면동 주민센터 방문 (수수료 600원)
- 전입신고: 확정일자와 함께 이뤄지면 보증금 우선 변제권 확보 가능
💡Tip: 전입신고 전 등기부등본에 근저당이 있다면, 대항력이 약해질 수 있어 꼭 사전에 체크하세요.
📌 마무리 – "직거래는 싸고 빠르지만, 리스크는 내가 책임져야 한다"
부동산 직거래는 분명 중개 수수료를 아끼고, 절차를 단축할 수 있는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 그만큼 법적 보호의 사각지대에 놓여 있기도 합니다.
